特定の居住用財産の買換えの特例とは？

特定の居住用財産の買換えの特例とは、特定のマイホーム（居住用財産）を売却して代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるとする制度です。

例えば、３,０００万円で購入したマイホームを４,０００万円で売却し、５,０００万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、１,０００万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを「将来譲渡した時」まで譲渡益に対する課税が繰り延べられる取り扱いとなります。

つまり、譲渡益が非課税となるわけではありません。

特定の居住用財産の買換えの特例を受けるための適用要件は、次のとおりです。

1. 売却したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売却したマイホームについて、居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除の特例など他の特例を受けないこと。
2. 自分が住んでいる家屋や敷地を売却こと。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに家屋やその敷地を売ったこと。
3. 売却した年の１月１日において、売却家屋やその敷地の所有期間が共に１０年を超え、かつ売却した人の居住期間が１０年以上であること。
4. 買い換える建物の床面積が５０㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が５００㎡以下のものであること。
5. マイホームを売却した年の前年から翌年までの３年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。

買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。

• 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年１２月３１日まで
• 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年１２月３１日まで
6. 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数制限なし。
7. マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄にはこのほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人など。
8. 売った年の前年又は前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。